права на ту часть участка которая находится под ним и необходимая территория для прохода и проезда.


В случае если продавец является собственником земельного участка, то покупателю объекта недвижимости передается право на землю, либо заключается договор аренды, либо на условиях ограниченного использования (сервитут).

Если продается недвижимость продавцом не являющимся собственником земли, то продажа производится без согласия собственника земли.


продается земельный участок, а на нем недвижимость принадлежит продавцу, то за продавцом сохраняется право пользования на участок под зданием и необходимой частью для использования объекта недвижимости.

Обязательное условие заключения договоров по купле-продаже недвижимости - должно быть точно указаны данные, позволяющие установить какой объект недвижимости продается (местоположение и в состав какого другого недвижимого имущества входит объект); в случае, если это не указано - договор считается незаключенным.

Существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена

-Указывается за весь объект, либо

-Указывается цена за 1 кв.м и указываются точные размеры.

В случае если цена не определена (или она не может быть определена однозначно) договор считается незаключенным.

Обязателен документ подтверждающий передачу недвижимости. - подписывается обеими сторонами, в случае если одна из сторон уклоняется от подписания то закон однозначно считает отказ передать - со стороны продавца, или принять - со стороны покупателя, решается только через суд.

До момента подписания акта приема передачи продавец несет риск случайной гибели имущества и обязан возместить убытки, а покупатель не подписавший акт не может распоряжаться имуществом

То есть акт приема передачи недвижимости является неотъемлемой частью договора купли-продажи недвижимости.

Если покупатель принял имущество несоответствующее условиям договора (даже если это оговорено в документах) - не является основанием для освобождения от ответственности за ненадлежащее исполнение договора: Покупатель имеет право требовать через суд изменение договора ( снижение цены, устранение недостатков, либо устраняет недостатки сам и требует компенсацию) - срок 2 года.

Особенности продажи жилых помещений

В договоре купли продажи недвижимости должны быть указаны лица имеющие право пользования, в связи с тем, что они не являются участниками договора.

Договор должен быть зарегистрирован.

Договор мены

Каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой.

Применяются правила купли-продажи недвижимости.

Каждая из сторон выступает в роли и продавца и покупателя.

При договоре мены стороны предполагают что товары равноценны, если не равноценны то указывается сумма доплаты.

Обязательно встречное исполнение обязательств.

Договор дарения

Двухсторонняя , безвозмездная сделка, обязательно соглашение одаряемой стороны принять дар.

Договор может быть в форме обещания передать в будующем, но должно быть четко указано какой конкретно предмет (вещь, имущественное право, освобождение от обязанностей)..Отказ одаряемого принять дар.

Одаряемый в праве в любой момент отказаться.

Оформляется в той же форме, что и договор. (полная обратная процедура)

Если есть отказ-даритель вправе требовать возмещения убытков от того, кто отказался принять дар. Движимое имущество.

Вручение дара (чисто символическое ключи), обязателен чек магазина и лучше письменная форма.

Форма дарения.

1.Недвижимое имущество - письменная (государственная регистрация)

2. Если даритель юридическое лицо и стоимость превышает 5 м.р.о.т. -письменная.

    1. Если обещают передать вещь в будущем - письменная.
  • Дарение запрещено ( за исключением) если стоимость не превышает 5 м.р.о.т.

    1.от имени малолетних и граждан признанных недееспособными., их законными представителями (родители, опекуны, попечители)

    2. Работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты гражданами находящимися в них на лечении, содержании и воспитании, супругами и родственниками этих граждан.

    •

    3.Государственным служащим и служащим органов муниципального образования в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей.

    4.В отношениях между коммерческими организациями.

    Отмена дарения.

    •
      1. Даритель в праве отменить дарение если одаряемый совершил покушение на его жизнь, членов его семьи, близких родственников, либо причинил телесные повреждения, если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, то право отменить дарение принадлежит его наследникам.
      2. В судебном порядке , если одаряемый обращается с подаренной вещью, представляющую для дарителя большую неимущественную ценность, что создает угрозу безвозмездной ее утраты.
      3. Если даритель переживет одаряемого (указывать в договоре)
      4. По иску заинтересованного лица от имени юридического лица произошедшее за 6 месяцев до банкротства.
  • В случае отмены одаряемый обязан возвратить имущество, если оно сохранилось в натуре ( т.е. если за это время продал, то у добросовестного приобретателя отнять не имеют право)

    Договора рента и пожизненного содержания с иждивением ( далее ПССИ).

    Рента связана с отчуждением имущества в обмен на регулярный гарантированный доход.

    Рентные отношения сопряжены с риском и с неопределенностью размера ренты (какое кол-во времени выплачивать).

    В законе однозначно любое нарушение со стороны рентоплательщика трактуют в пользу рентополучателя.

    Разновидности ренты.

    •
      1. Постоянная рента
      2. Пожизненная рента.
      3. Пожизненное содержание с иждивением.
  • К этим отношениям применяются нормы купли-продажи , если имущество отчуждалось на возмездной основе и нормы дарения, если на безвозмездной основе.

    Нормы субсидиарной ответственности.

    Нормы об исполнении обязательств.

    Нормы возмещения убытков, нормы расторжения сделок.

    Предметом договора является действие сторон по обмену имущества на предоставление рентных платежей.

    Текст договора обязательно должен включать:

    1.Обязательства рентополучателя, передать свое имущество за плату или бесплатно другой стороне.

    2. Обязательство рентоплательщика систематически выплачивать рентные платежи их получателю (т.е. непрерывный рассроченый доход).

    Получателем рентных платежей может быть любое лицо.

    Получателем ренты может быть несколько лиц,

    Но несколько плательщиков расцениваются негативно со стороны закона.

    При постоянной ренте может передаваться право получения рентных платежей.

    При пожизненной ренте, выплаты прекращаются после смерти последнего ренто-получателя.

    Плательщиками ренты могут быть любые лица, а получатели только граждане и некоторые некоммерческие организации.

    Выплаты рентных платежей могут быть в разных формах.

    •
    • Постоянная Пожизненная ПССИ
    Деньги

    Предоставление вещей

    Выполнение работ

    Оказание услуг

    		 Только деньги Деньги или

    Предоставление вещей

    Выполнение работ

    Оказание услуг

    Питание

    Одежда

    Уход

    Оплата ритуальных услуг
  • Договор пожизненной ренты в пользу гражданина , который умер к моменту заключения договора - ничтожен.

    Существенное условие договора.

    1.Периодичность выплат.

    2. Размер выплат (обязательно указывать денежный эквивалент - если рентные платежи не в виде денег).

    •

    3.Обеспечение выплат.

    Срок действия договора.

    - Постоянная рента - бессрочен.

    - Пожизненная и ППССИ - момент смерти последнего рентополучателя.

    Обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация- если недвижимость.

    Рента является обременением ( то есть при переходе права собственности все выплаты по недвижимости переходят новому собственнику, лицо передающее обременненый рентой объект недвижимости обязан предупредить нового владельца и несет с ним субсидиарную ответственность, если другое не предусмотрено договором) объекта недвижимости.

    Плательщик ренты является собственником имущества и вправе распоряжаться им по своему усмотрению. (Если это недвижимость , то обязательно согласие рентополучателя, т.к. он обладает правом пожизненного пользования,

    если имущество поступает в собственность множества лиц, то получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа постоянной ренты от первоначального плательщика:

  • Вид выкупа зависит от имущества
    •

    • Недвижимое имущество - получатель ренты наделен законным правом залога имущества.

    Движимое имущество - любой способ обеспечения может быть зафиксирован в договоре (банковская гарантия, задаток, неустойка, удержание имущества, поручительство).

    Либо можно использовать страхование риска ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.

    Выгодополучателем при страховании - получатель ренты.

    Но если обязательство по выплате рентных платежей не выполняется применяются правила ответственности плательщика за неисполнение денежного обязательства.

    Постоянная рента

    Получателем постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации

    Права получателя ренты передаются

    •
      1. Путем уступки требования
      2. Переходят по наследству
      3. В порядке правоприемства при реорганизации некоммерческой организации
  • Существенное условие

    Обязателен денежный эквивалент работ и услуг

    Сроки выплат устанавливаются договором, если не установлены - то по окончании календарного квартала.

    Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейших выплат путем выкупа,

    Заплатив выкупную цену - после этого выплата рентных платежей прекращается.

    Условия для рентоплательщика

    •
  • В случае если в договоре указан пункт о том что плательщик ренты отказывается от выкупа ренты - договор ничтожен.

    Рентополучатель имеет право требовать выкупа ренты

    •